Konut krizi neden bitmiyor?

Son zamanlarda inşaat sektöründe fark ettiğim şey şu: Artık herkes yorgun.
Ustası, mühendisi, mimarı, müteahhidi, yatırımcısı…

Neden mi?
Çünkü inşaat maliyetleri artık sadece “artmadı”, kontrol dışı bir karaktere büründü.

Malzemeler uçtu, işçilik kaçtı, döviz coştu…
Çimento, demir, tesisat malzemeleri, kablo, pano, asansör ve işçilik fiyatları üç yılda %300 -350 arttı.

Üstelik fiyatlar artmakla kalmıyor, tahmin edilemiyor.
Demir alacak oluyorsunuz, “fiyat yarın geçerli olmayabilir” deniyor.
Pano soruyorsunuz, “3 hafta sonra fiyat tekrar değişir” cevabı geliyor.

Eskiden projenin yaklaşık maliyetini çizim aşamasında kabaca bilirdik. Bugün en kabasını bile tutturmak neredeyse mümkün değil. Şantiye ilerledikçe maliyetler çizgiyi aşıyor; proje ilk fiyatıyla artık bitirilemez hâle geliyor.

Sokakta gördüğünüz iskelet hâlindeki yarım kalmış inşaatların hepsi “kötü müteahhit” işi değil. Bu inşaatlar yalnızca kötü yönetimin sonucu değil; bazen çok basit bir matematik: Proje başladığı fiyatla bitmiyor. Müteahhit devam ederse ciddi zarar edecek, durursa arsa sahibi ve alıcılarla çatışacak. Bankalar artan maliyet ve hukuki risk nedeniyle projelere eskisi gibi sıcak bakmıyor. Taşeron firmalar, güncel fiyatlarla çalışamayınca işi bırakabiliyor. Zincirin herhangi bir halkası koptuğunda, tüm proje çöküyor.

Peki bu maliyet patlaması yaşanırken konut fiyatlarının neden maliyetin de ötesine geçtiği sorusu çok geliyor. Cevabı basit: Fiyatın içinde artık sadece malzeme maliyeti değil, risk maliyeti de var. Yarım kalma riski, finansmana erişememe riski, kur riski, tedarik riski… Yüklenici bu riskleri satış fiyatına eklemek zorunda kalıyor. Bu yüzden bugün konut fiyatları, sadece maliyet gerçeğini değil, sektörün kırılgan yapısını ve belirsizlik primini de yansıtıyor.

Yeni yapılan bir konutun fiyatı sadece inşaat maliyetinin değil, aynı zamanda:

malzeme riskinin,

finansman riskinin,

yarım kalma ihtimali riskinin bedelini de içeriyor.

Alıcı, bir anlamda tüm kâr payları ve maliyetlerinin yanı sıra müteahhitin “hayatta kalma primi”ni de ödemiş oluyor.

Maliyet artışları çok endişe verici ancak bence daha endişe verici olan; öngörülebilirliğin kaybolması.

Tüm bu tablo bize şu soruyu sorduruyor: Bu maliyet yapısıyla Türkiye’de konut üretimi sürdürülebilir mi?
Cevap teknik olarak da ekonomik olarak da hayır. 

Türkiye’nin:

Deprem riski,

Yaşlanan yapı stoku,

Artan kira krizi,

Nüfus baskısı

Göz önüne alındığında konut üretiminin yavaşlama lüksü yok.

Peki neler yapabiliriz?

Çimento-demir hattında ciddi fiyat hareketleri var.
Bu kalemlerde rekabeti artıracak ve stoklamayı denetleyecek adımlar şart.

Müteahhit yerine projeyi finanse eden, ilerlemeyi denetleyen, şeffaf modeller gerekiyor.
Dünyada bunun örnekleri var; Türkiye’de neredeyse hiç uygulanmıyor.

Mimarlar, mühendisler ve malzeme tedarikçileri daha erken aşamada bir araya gelmeli.
“Gerçek zamanlı” maliyet modellemesi artık bir zorunluluk.

Asansör, pano, mekanik ekipman, aydınlatma…
Kritik kalemlerde döviz bağımlılığı kırılmadan maliyet istikrarı sağlanamaz. Bu da yerel sanayinin desteklenmesiyle mümkün…

Konut üretimi duramaz, ama bu şekilde de devam edemez.

Türkiye’nin ihtiyacı, daha çok kalitesiz bina değil;
daha öngörülebilir, daha güvenli, daha sürdürülebilir bir üretim modeli.

Bu belirsizlik giderilmediği sürece, konut krizi sadece fiyatla değil, erişilebilirlik ve güven sorunu olarak büyümeye devam edecek.