Devlet artık ev sahibi

Türkiye’de sosyal konut denildiğinde bugüne kadar aklımıza çoğunlukla aynı model geldi: Devlet yapar, vatandaş satın alır, taksitini öder ve sonunda tapusunu alır.

Şimdi İstanbul’da farklı bir model deneniyor. TOKİ eliyle 15 bin sosyal konut bu kez satılmayacak, kiralanacak. Başvurular 14 Eylül’de başlayacak.

İlk etapta bin konutun hak sahipleri kura ile belirlenecek. Konutların bölgedeki piyasa rayicinin altında kiralanacağı, sözleşmelerin üç yıllık olacağı ve süre sonunda evlerin bakımının yapılarak yeni hak sahiplerine verileceği açıklanıyor.
Üstelik ev sahibi sistemin içinde kalıyor: yönetim, bakım ve denetim kamunun sorumluluğunda olacak.

Bence projenin asıl yeniliği de burada.
Devlet artık yalnızca konutu yapan değil, uzun yıllar boyunca onun sahibi olan bir aktör. Bu durum mimarlığı bile değiştirebilir. Çünkü bir binayı yapıp satarsanız ilk maliyet önemlidir. Ama o binanın sahibi olarak kalacaksanız, beş yıl sonra bozulan doğrama, on yıl sonra yenilenecek tesisat, akan çatı, sürekli arızalanan asansör de sizin meselenizdir.

Belki bu model bize sonunda şu soruyu sordurur: En ucuz konut, yapımı en ucuz konut mudur?
Kamunun mülkiyeti elinde tutmasının avantajları var. Konutun spekülasyon konusu olması engellenebilir, kira seviyesi kontrol edilebilir, bakım standardı korunabilir ve aynı konut zaman içinde farklı ihtiyaç sahiplerinin kullanımına sunulabilir. İyi yönetilirse İstanbul için kalıcı bir sosyal konut stoğu oluşabilir.

Ama modelin zor tarafları da var. Üç yıllık kullanım süresi gerçekten doğru mu? İnsanların ev ve mahalleyle kurduğu aidiyet üç yılda kesilebilir mi? Çocuğu aynı okula giden bir aile süre sonunda ne yapacak? Bakım ve yönetim büyüyen bir bürokratik yük haline gelir mi? Hak sahipliği ne kadar şeffaf ve sürdürülebilir biçimde denetlenebilir?

Bir de en çok konuşulan iddia var: Bu konutlar İstanbul’daki kiraları düşürecek mi?
Bence burada beklentiyi doğru kurmak gerekiyor. İstanbul gibi devasa bir konut piyasasında 15 bin konutun tek başına genel kira rayicini aşağı çekmesini beklemek fazla iyimser olabilir. Etkisi, konutların nerede olduğuna ve zaman içinde modelin ne kadar büyütüleceğine bağlı olacaktır.

TOKİ’nin kendi açıklamasında da amaçlardan biri kira artışlarını dengelemek olarak belirtiliyor.
Üstelik bugün hâlâ önemli boşluklar var. Konutların hangi ilçelerde yoğunlaşacağı, kesin kira bedelleri ve kiralık modele özgü nihai başvuru koşullarının tüm ayrıntıları henüz yeterince açık değil. Güncel haberlerde de bu soruların hâlâ yanıt aradığı görülüyor.
Dolayısıyla bu projeyi şimdiden başarı ya da başarısızlık olarak ilan etmek yerine dikkatle izlemek gerekiyor.
Çünkü asıl mesele 15 bin ucuz ev yapmak olmayabilir.