Savaşın gölgesinde ev almak
Savaş denince çoğumuzun aklına önce sınırlar, ordular ve diplomasi gibi konular geliyor değil mi? Oysa savaşın gerçek etkisi çoğu zaman çok daha gündelik alanlarda hissediyoruz. Mesela market rafında, enerji faturasında, döviz kurunda, kirada ve en sonunda da ev fiyatlarında…
Eğer şu dönemde İstanbul’da konut yatırımı yapmak istiyorsanız, İstanbul gibi Türkiye’nin yatırım psikolojisinin aynası olan bir şehirde, meseleye “fiyat düşer mi, çıkar mı?” kadar dar bakmak büyük hata olur.
Önce şu gerçeği teslim edelim: savaş haberi çıktığında gayrimenkul piyasası her zaman çökmez. Hatta bazen tam tersine, belirsizlik dönemlerinde taşınmaz varlık “elde tutulur güven” duygusu yarattığı için daha da kıymetlenebilir. Türkiye’de 2025 yılında konut satışları bir önceki yıla göre yüzde 14,3 artarak 1 milyon 688 bin 910’a çıktı ve İstanbul yine ülkenin açık ara en büyük konut pazarı oldu. Bu tablo, savaş ve jeopolitik gerilimlerin yatırım iştahını tamamen bitirmediğini ama yatırımcının neye yöneldiğini değiştirdiğini de gösteriyor.
Savaşın asıl sert etkisi çoğu zaman maliyet cetvelinde ortaya çıkıyor. İnşaat maliyet endeksi 2026 Mart’ta yıllık yüzde 27,24 arttı, malzeme endeksi yüzde 25,61, işçilik endeksi ise yüzde 30,07 yükseldi. Bu tabloyu sadece savaşa bağlamak elbette ki doğru değil. Kur, ücretler ve finansman koşulları da belirleyici… Ama savaşın enerji, lojistik, sigorta ve emtia tarafında yarattığı belirsizlik, maliyet baskısını ağırlaştırıyor
Tam da bu yüzden seçimlerimiz daha kritik hale geliyor… İstanbul’da artık metrekare büyüklüğü tek başına ikna edici değil. Planı kötü çözülmüş, doğal ışığı zayıf, sirkülasyonu verimsiz, otoparkı sorunlu bir bina, en iyi semtte bile birkaç yıl içinde yatırımcıyı yorar. Buna karşılık iyi planlanmış, deprem yönetmeliği açısından yeni standartlara yakın, dönüşüm görmüş, ulaşımı kuvvetli ve gündelik hayatı kolaylaştıran bir yapı, savaş dönemlerinde de ekonomik dalgalanmalarda da değerini daha iyi korur.
Ben bu yüzden İstanbul’da ev yatırımı yapacak birine bir tavsiye olarak şunu söyleyebilirim; savaş dönemlerinde kazandıran şey seçici olmak. Çünkü böyle zamanlarda piyasa ikiye ayrılır. Bir tarafta gerçekten yaşanabilir, doğru lokasyonlu, teknik olarak güven veren, kiralanabilirliği güçlü konutlar vardır. Diğer tarafta ise yalnızca “nasıl olsa İstanbul’da” diye alınmış, yaşı ilerlemiş, planı eskimiş, bakım yükü büyüyen ve her satış denemesinde yeniden pazarlık gören daireler. İlk grup değerini korurken ikinci grup ise ilan fiyatında yaşar, işlem fiyatında eksilir.
Sonuç şu ki savaş, İstanbul gayrimenkul piyasasını tek tuşla bozan bir felaket senaryosu üretmiyor. Daha çok, piyasayı ayıklıyor. İyi ürünle vasat ürünün, sağlam yapıyla sorunlu yapının, gerçek fiyatla şişirilmiş beklentinin arasındaki farkı büyütüyor. İstanbul, hâlâ Türkiye’nin en canlı, en derin ve en likit konut pazarı…
Bugün ev almak isteyen herkesin fiyat kadar şu sorulara da bakması gerekiyor: Bu bina yarın da talep görür mü? Bu daire zor zamanda kiracı bulur mu? Bu lokasyon yalnızca bugün mü popüler, yoksa beş yıl sonra da ayakta kalır mı? İstanbul’da doğru yatırımın cevabı artık burada yatıyor.
